Der Tilgungsplan – warum eine hohe Tilgung und Sondertilgungen eine gute Sache sind

In diesem Artikel dreht sich alles um das Thema Tilgungsplan, Tilgung und Sondertilgung. Betrachten wir zunächst einmal den folgenden Tilgungsplan eines ganz normalen Standard-Baufinanzierungsdarlehens:

Standard-Tilgungsplan

Standard-Tilgungsplan

Der Tilgungsplan zeigt, wie sich das Darlehen über seine Laufzeit, also die Zeit für die der Zins festgeschrieben ist, mit jeder Rate (monatlicher Zahlung) entwickelt. Neben dem Fälligkeitsdatum der Rate sieht man die Höhe der (konstanten) Rate, die aufgeteilt ist in einen Zinsanteil (der an die Bank geht) und einen Tilgungsanteil (das ist der Betrag, um den das Darlehen getilgt, also zurückgezahlt wird). Weiterhin sieht man die Höhe des Darlehensbetrags vor und die Restschuld nach Abzug der Tilgung zum jeweiligen Fälligkeitsdatum.

Was man hier schon sehr schön sieht ist, dass die monatliche Tilgung des Darlehens dazu führt, dass der Zinsanteil, also derjeniege Teil der Rate, den man praktisch als Gebühr an die Bank bezahlt, damit man ein Darlehen bekommt, langsam aber stetig sinkt. Der Tilgungsanteil, also der Teil der monatlichen Rate, der dazu verwendet wird, das Darlehen an die Bank zurückzuzahlen, erhöht sich entsprechend jeden Monat. Das führt dazu, dass das Darlehen pro Monat umso schneller zurückbezahlt wird, je weiter hinten man sich zeitlich im Darlehensverlauf befindet. Dies wird in den folgenden beiden Diagrammen, die mit der Analysefunktion von BaufiFX erstellt wurden, verdeutlicht:

Tilgungsverlauf

Tilgungsverlauf

Der Tilgungsverlauf zeigt die Jahressummen der monatlichen Raten bestehend aus Zins- (gelb) und Tilgungszahlungen (grün). Der Gesamtbalken ist immer gleich hoch, da die monatliche Rate ja immer gleich hoch ist. Der grüne Anteil (Tilgungszahlungen) am Gesamtbalken nimmt jedoch von Jahr zu Jahr zu, der gelbe Anteil (Zinszahlungen) von Jahr zu Jahr ab. Das bedeutet, dass von Jahr zu Jahr immer mehr in die Rückzahlung des Darlehens fließt und damit das Darlehen immer schneller zurückbezahlt wird.

Restschuldverlauf

Restschuldverlauf

Der Restschuldverlauf zeigt den gleichen Effekt aus einer anderen Perspektive. Da die Rückzahlungsgeschwindigkeit jedes Jahr zunimmt, ist die Kurve nach unten gekrümmt. Wäre die Rückzahlungsgeschwindigkeit immer gleich, wäre der Restschuldverlauf eine Gerade.

Hinweis: Zur Verdeutlichung des Effekts wurde im obigen Schaubild eine 30jährige Zinsbindung gewählt.

Hohe Tilgung vs. niedrige Tilgung

Sofern man sich die oben beschriebenen Zusammenhänge mal vor Augen hält, macht es Sinn, sich einmal Gedanken über die Höhe der Tilgung zu machen. Wahrscheinlich offensichtlich ist, dass eine hohe Tilgung das Darlehen schneller zurückzahlt als eine niedrige Tilgung. Was bedeutet das aber zum Beispiel für andere Kennzahlen des Darlehens? Zwei wichtige Effekte werden im folgenden Vergleich zweier Darlehen verdeutlicht, die sich in der Höhe der Anfangstilgung (und damit einhergehend der monatlichen Rate, vgl. hierzu die Darlehensgleichung) unterscheiden aber ansonsten gleich sind.

Vergleich hohe und niedrige Anfangstilgung

Vergleich hohe und niedrige Anfangstilgung

Wenig überraschend dürfte der Unterschied bei der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung (im Beispiel 10 Jahre) sein. Die ist natürlich bei dem Darlehen mit der höheren Tilgung (#02) niedriger als beim Darlehen mit der niedrigen Tilgung (#01). Interessanter ist dabei aber schon eher um wieviel niedriger. Während man beim zweiten Darlehen etwa 40.000 € mehr an Raten bezahlen muss (333,33 € × 120 Monatsraten ≈ 40.000 €) ist die Restschuld am Ende der Laufzeit des zweiten Darlehens fast 52.000 € geringer (87.059,84 € – 35.229,55 € ≈ 52.000 €).

Woher kommen diese fast 12.000 €? Nun, sie kommen von den deutlich geringeren Zinszahlungen beim zweiten Darlehen. Vergleicht man die Summen der gesamten Zinskosten beider Darlehen so sieht man, dass sie sich ebenfalls um etwas weniger als 12.000 € unterscheiden (47.059,84 € – 35.229,15 € ≈ 12.000 €).

Eine höhere Tilgung führt also nicht nur dazu, dass das Darlehen schneller zurückbezahlt wird, sondern auch dazu, dass es einen weniger kostet (wenn man die gesamten Zinskosten jetzt einmal als Kreditkosten betrachtet).

Die höhere Rückzahlungsgeschwindigkeit wird auch noch an einer zweiten Kennzahl deutlich, dem Datum der vollständigen Rückzahlung. Dieses Datum bezeichnet den (theoretischen) Zeitpunkt, zu dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt wäre, sofern die Konditionen bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens diesselben bleiben würden. Beim zweiten Darlehen liegt dieser Zeitpunkt deutlich vor dem vom ersten Darlehen.

Klar, der Vergleich der beiden Darlehen hinkt natürlich insoweit, dass sie sich neben der Höhe der Anfangstilgung in einem zweiten wesentlichen Punkt unterscheiden, nämlich der Höhe der monatlichen Rate. Man muss natürlich über die entsprechenden Mittel verfügen, um sich die höhere monatliche Belastung auch leisten zu können. Verfügt man aber über die entsprechenden Mittel, zeigt der Vergleich, dass es durchaus Sinn machen kann, diese Mittel in eine höhere Tilgung zu investieren.

Die Wirkung von Sondertilgungen

Sondertilgungen sind so etwas wie der Turbo bei der Darlehenstilgung. Sie verstärken den Effekt der Tilgungsgeschwindigkeit und der Ersparnis bei den Kreditkosten mit einem Mal sehr stark. Das folgende Beispiel zeigt unser Darlehen #01 aus dem obigen Beispiel ergänzt um eine Sondertilgung in Höhe von 10.000€ zu Beginn des zweiten Jahres.

Tilgungsverlauf mit Sondertilgung

Tilgungsverlauf mit Sondertilgung

Die Grafik zeigt, dass es im Jahr der Sondertilgungszahlung einen größeren Sprung nach oben beim grünen Balken (Tilgungszahlungen) und einen größeren nach unten beim gelben Balken (Zinszahlungen) gibt. Klar, die Sondertilgung verringert die Restschuld im Jahr 2 natürlich auch signifikant. Das schöne daran ist aber, dass die grünen Balken in den Folgejahren eben groß bleiben und nicht wieder zurückgehen und die Sondertilgung damit auch in den Folgejahren noch ihre positive Wirkungen auf die Verringerung der Zinskosten behält. In konkreten Zahlen ausgedrückt sieht man das wieder bei der Kennzahlenanalyse:

Vergleich Darlehen mit und ohne Sondertilgung

Vergleich Darlehen mit und ohne Sondertilgung

Die Vergleich der Kennzahlen der beiden Darlehen zeigt, dass beim Darlehen mit einer Sondertilgung von 10.000 € (#01a) die Restschuld um etwa 15.500 € verringert und die Zinskosten um etwa 5.500 € gesenkt werden.

Wann soll ich eine Sondertilgung leisten und soll ich überhaupt?

Diese Frage kann man sowohl zeitlich betrachten (eher am Anfang der Laufzeit oder eher am Ende) als auch aus der Perspektive, ob man eine Sondertilgung überhaupt leisten soll. Die erste Frage sollte nach dem vorherigen Abschnitt relativ einfach zu beantworten sein. Da eine Sondertilgung wie oben gezeigt ab dem Zeitpunkt der Zahlung eine Folgewirkung auf den Restschuldverlauf und die Zinskosten entfaltet, ist es umso besser, je eher die Sondertilgung geleistet wird, da dann die Folgewirkung noch möglichst lang ist (nämlich bis zum Ende der Laufzeit bzw. der vollständigen Tilgung des Darlehens). Grundsätzlich wird der Zeitpunkt der Sondertilgungszahlung aber primär davon bestimmt werden, wann das Geld zur Verfügung steht.

Die zweite Frage ist – zu einem großen Teil – eine Ermessensfrage, wobei die folgende Überlegung beim Ermessen eine Hilfe sein kann.

Eine Sondertilgung kann man immer dann leisten, wenn man auf einen Schlag einen größeren Betrag übrig hat (z.B. aufgrund einer Bonuszahlung, einer Erbschaft, einer größeren Steuererstattung oder ähnlichem). Diesen größeren Betrag könnte man ja aber auch anderweitig investieren z.B. in eine risikolose festverzinsliche Geldanlage. Was ist nun die bessere Idee?

Nun, die Folgewirkung der Sondertilgung, die wir oben gesehen haben, ist im Prinzip nichts anderes als eine Verzinsung der Sondertilgung und zwar zum Sollzinssatz des Darlehens. Wie geht das? Ganz einfach, wenn man 10.000 € sondertilgt, muss man für 10.000 € weniger Zinsen bezahlen, die aufgrund der Mechanik eines Baufinanzierungsdarlehens (Rate bleibt immer gleich) direkt mehr in die Rückzahlung des Darlehens (die Tilgung) gesteckt werden. Damit hat man zwar nicht mehr in der Tasche aber weniger Schulden bei der Bank, womit man indirekt natürlich schon in die eigene Tasche wirtschaftet. Man kann eine Sondertilgung deshalb etwas abstrakter betrachtet auch als eine Investition sehen und mit einer festverzinslichen Geldanlage vergleichen allerdings mit zwei Unterschieden.

Erstens, das Geld, das in eine Sondertilgung gesteckt wird, ist weg. Man hat es nicht mehr zur Verfügung und kann es auch nicht mehr zurückholen. Eine festverzinsliche Geldanlage steht im besten Fall jederzeit zur Verfügung (z.B. Sparbuch) oder ist zumindest kurzfristig handelbar (z.B. irgendwelche Rentenpapiere) und damit im allgemeinen deutlich liquider als die Sondertilgung. Das spricht also eher gegen die Sondertilgung.

Zweitens, die Zinserträge aus einer festverzinslichen Geldanlage müssen über die Kapitalertragsteuer versteuert werden, die Nettoverszinsung ist also ggf. niedriger als die tatsächliche Verzinsung, die Kreditkostenersparnis, die sich aus einer Sondertilgung ergibt ist dagegen eine Nettoersparnis, da man die Rate ja aus versteuertem Gehalt bezahlt, sprich auf diese “Anlage” bekommt man tatsächlich den Sollzinssatz als Nettozinssatz, zumindest wenn es um selbstgenutztes Wohneigentum geht, bei dem man die Zinsen nicht von der Steuer absetzen kann. Dieser Aspekt spricht also eher für die Sondertilgung.

Generell kann man sagen, dass eine Sondertilgung eine gute Idee ist, wenn:

  • die Zinsen für Geldanlagen niedrig sind (insbesondere niedriger als der Sollzinssatz seines Darlehens)
  • man für sein Darlehen einen hohen Sollzinssatz zahlt (insbesondere höher als der derzeitige Markzins für Festgeldanlagen ggf. bereinigt um die Kapitalertragsteuer).
  • man auf das Geld, welches man in die Sondertilgung steckt, weder jetzt noch in Zukunft angewiesen ist, sondern es wirklich übrig hat

 Zusammenfassung:

Das alles war zu kompliziert und Sie haben fast nichts verstanden? Dann sollten sie zumindest zwei Dinge aus die Artikel mitnehmen:

  1. Mit der Tilgung zahlen Sie Ihr Darlehen zurück, deshalb ist es wichtig zu tilgen. Je höher sie tilgen, desto schneller sind sie Ihre Schulden los und desto weniger Zinsen zahlen Sie in Summe an die Bank, was das Darlehen insgesamt billiger für Sie macht.
  2. Sondertilgungen sind eine prima Sache, wenn Sie das Geld dafür wirklich übrig haben und keinen besseren Plan haben, wie Sie dieses übrige Geld investieren wollen.

Alle hier gemachten Aussagen können Sie mit der Software BaufiFX in Ruhe für sich und Ihren konkreten Fall zuhause nachvollziehen. Sie können damit sowohl den Tilgungsplan als auch alle erwähten Kennzahlen ausrechnen und dabei beliebige Sondertilgungen berücksichtigen.

Artikel teilen...Email this to someoneShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPin on PinterestShare on Tumblr
Veröffentlicht in BaufiFX, Baufinanzierung Getagged mit:

BaufiFX Version 1.5

Ab heute ist die neue Version 1.5 von BaufiFX verfügbar. Sie enthält die folgenden neuen Features:

  • Beliebige Änderung des Tilgungssatzes bzw. der monatlichen Rate bei normalen Annuitätendarlehen
  • Berechnung der Burndown-Rate zu beliebigen Zeitpunkten des Darlehensverlaufs
  • Ausführlichere Darstellung der Darlehensdaten in der Finanzierungsübersicht:
    • Anzeige des Darlehenstitels
    • Ausgabe der Sondertilgungen
    • Ausgabe der Raten- bzw. Tilgungssatzänderungen
    • Ausgabe dieser Informationen im Druck bzw. im PDF- und Excel-Export
  • Shortcuts für Laden (Ctrl-L) bzw. Speichern (Ctrl-S) der aktuellen Datei
  • Ausgabe eine Zeitstempels und des Dateinamens in der Fußzeiles des Ausdrucks bzw. den Exportformaten
  • Bessere Fehlerbehandlung (Anzeige einer Fehlermeldung und eines Fehlertextes bei möglichen Laufzeitfehlern)
  • Fehlerkorrekturen

Änderung der Darlehensrate bzw. des Tilgungssatzes

Der Darlehenseditor wurde um eine Möglichkeit erweitert, die Darlehensrate bzw. den Tilgungssatz (hängen laut Darlehensgleichung ja voneinander ab) während der Zinsbindungszeit mehrere Male zu ändern. Hierzu kann die neue Rate bzw. der neue Tilgungssatz im unteren Abschnitt zusammen mit einem Änderungsdatum angegeben werden. Das Datum bezeichnet hierbei den Zeitpunkt, zu dem die neue Darlehensrate bzw. der neue Tilgungssatz zum ersten Mal zur Anwendung kommt. Da die Berechnung immer zum Monatsersten erfolgt, sollte die Änderung also auch immer auf einen Monatsersten gelegt werden. Wird kein Monatserster eingegeben findet die erstmalige Anwendung der neuen Rate zum darauffolgenden Monatsersten statt.

Der nachstehende Screenshot zeigt den neuen erweiterten Darlehenseditor mit dem Eingabebereich für die Darlehensänderungen.

Erweiterter Darlehenseditor mit Änderung der Rate bzw. Tilgung

Die Änderung schlägt sich entsprechend im Tilgungsplan nieder…

Tilgungsplan mit Tilgungsänderung zum 1.1.2016

Tilgungsplan mit Tilgungsänderung zum 1.1.2016

…und wird auch in der Finanzierungsübersicht mit angezeigt:

Darlehen mit Tilgungsänderung in der Finanzierungsübersicht

Darlehen mit Tilgungsänderung in der Finanzierungsübersicht

Berechnung der Burndown-Rate

Ein besonderes Feature verbirgt sich hinter der Taste Burndown-Rate. Hiermit ist es möglich zu einem beliebigen Änderungszeitpunkt die Rate/Tilgung so zu bestimmen, dass sie in der verbleibenden Zeit bis zum Ende der Zinsbindung das Darlehen vollständigt tilgt, evtl. erfasste Sondertilgungen während dieser Zeit werden jedoch nicht berücksichtigt.

Diese Funktion ist dann nützlich, wenn man seine Rate so abändern will, dass man das Darlehen während der Restlaufzeit eben gerade vollständig tilgt bzw. sich einmal anschauen, wie hoch die Rate/Belastung wäre, wenn man das machen wollte.

Die Rate/Tilgung wird berechnet, nachdem man ein Änderungsdatum eingegeben hat und dann die Taste Burndown-Rate drückt.

 

 

 

Artikel teilen...Email this to someoneShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPin on PinterestShare on Tumblr
Veröffentlicht in BaufiFX Getagged mit:

Die Darlehensgleichung – oder wie hängen Kreditsumme, Zins, Tilgung und Rate zusammen…

Im letzten Artikel haben wir uns mit den Basisgeriffen eines Baufinanzierungsdarlehens beschäft, dem Darlehensbetrag, dem Sollzins, der Anfangstilgung und der monatlichen Darlehensrate. Diese vier Parameter eines Baufinanzierungsdarlehens hängen sehr eng miteinander zusammen. Wie sie genau zusammenhängen kommt in der folgenden Darlehensgleichung zum Ausdruck.

\[Monatliche Rate = Darlehensbetrag \times{\frac{Sollzins + Anfangstilgung}{12}}\]

Demnach ist – Achtung, jetzt kommt ein bisschen Mathematik – die monatliche Rate gleich dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung und das ganze geteilt durch 12 (Monate).

Soweit, so gut, aber was kann man damit jetzt anfangen? Nun, man kann, wie das mit Gleichungen so ist, die Gleichung nach einer Unbekannten auflösen, oder anders gesagt, wenn man drei beliebige Parameter aus der Gleichung hat, den vierten berechnen. Was heißt das nun konkret für einen angehenden Immobilienbesitzer, der sich über die Finanzierung seines Vorhabens Gedanken macht? Man kann z.B. konkret die folgenden vier Fragen beantworten:

  • Welche Kreditsumme kann ich aufnehmen, wenn ich weiß, wie hoch der Zins und die Anfangstilgung sind, und ich weiß, welche monatliche Rate ich aufbringen kann oder möchte (Darlehensbetrag berechnen)?
  • Welchen Zinssatz muss ich von der Bank bekommen, wenn ich meinen genauen Finanzierungsbedarf (also den aufzunehmenden Darlehensbetrag) und mein monatliches Budget, also die Rate, sowie die Anfangstilgung kenne (Sollzins berechnen)?
  • Wie wird meine Anfangstilgung aussehen, wenn ich meinen Finanzierungsbedarf, also Darlehensbetrag, sowie mein monatliches Budget kenne und ein Zinsangebot der Bank habe (Anfangstilgung berechnen)?
  • Wie hoch wird meine monatliche Belastung aus dem Darlehen sein, wenn ich den Darlehensbetrag kenne, ich weiß, wie hoch die Anfangstilgung sein soll und ich ein Zinsangebot der Bank vorliegen habe (Darlehensrate berechnen)?

Wie das mit Mathematik, Gleichungen und dem Auflösen derselben nach einer Unbekannten so ist, hat man das in der Schule zwar vielleicht mal gehabt, aber nicht jeder will sich unbedingt noch damit herumschlagen, wenn man ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, sondern möglichst seine konkreten Fragen beantwortet haben. An dieser Stelle kommt BaufiFX mit seinem integrierten Darlehensrechner ins Spiel. Der Darlehensrechner ist in den Darlehenseditor, das ist diejenige Maske, in der man die Daten eines einzelnen Darlehens editiert, eingebaut und nimmt einem genau diese lästige Rechenarbeit ab.

Wie man im nachstehenden Screeshot sieht, ist links von den Eingabefeldern für den Darlehensbetrag, den Sollzins, die Anfangstilgung und die Darlehensrate jeweils ein Ankreuzfeld (Radiobutton), über das man auswählen kann, welcher der vier Werte aktuell aus den anderen berechnet werden soll.

Der Darlehenseditor von BaufiFX

Der Darlehenseditor von BaufiFX

Bei der Auswahl eines Feldes wird dieses schwarz hinterlegt und eine Eingabe ist dann nicht mehr möglich. Die Berechnung findet bei jeder Änderung automatisch im Hintergrund statt. Wenn, wie im obigen Beispiel automatisch die Darlehensrate berechnet wird, ändert diese sich jedes mal, wenn ein neuer Darlehensbetrag, ein neuer Sollzins oder eine neue Anfangstilgung eingegeben werden. Die Zahlenwerte in den einzelnen Feldern können entweder direkt eingegeben oder auch mit den Pfeiltasten nach oben und nach unten in sinnvollen Schritten verändert werden, damit ist es sehr schön möglich, mit den Pfeiltasten bei einem Wert nach oben oder unten zu “scrollen” und die schrittweise Veränderung beim zu berechnenden Wert zu beobachten.

Am besten spielt man mit dem Darlehensrechner einfach mal ein bisschen herum, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie die Dinge sich entwickeln, wenn man an einer bestimmten Schraube dreht. Im weiteren wird man merken, dass der Darlehensrechner ein mächtiges Werkzeug ist, mit dem sich viele grundsätzliche Fragen einer Baufinanzierung sehr einfach und schnell beantworten lassen. In diesem Sinne, viel Spaß beim Rechnen.

Artikel teilen...Email this to someoneShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPin on PinterestShare on Tumblr
Veröffentlicht in BaufiFX, Baufinanzierung Getagged mit: